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存款准备金率上调 房地产开发商将再遇严冬?

银监会再次限制资本充足率 审慎监管资产质量…
银监会发布《商业银行资本充足率监督检查指引》
去年中行中小企业授信余额增加3400亿元

  中国人民银行12日宣布,从2010年1月18日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。为增强支农资金实力,支持春耕备耕,农村信用社等小型金融机构暂不上调。

  此次央行上调存款准备金率0.5个百分点,在操作时间上是大大出乎的市场的预期;如此,显示了央行对于近期信贷过快增长的一种担忧,如市场传言1 月的第一周信贷就达到了6000亿元,同时也是对于2010年国内通胀预期及其实现的一种未雨绸缪式的应对,符合央行在2010年工作会议上提出的“通胀预期管理”、“均衡信贷投放”的精神。

  在这个突然的消息影响下,地产股集体下跌。截至13日收盘,整个板块下跌了2.49%,卧龙地产下跌4.94%,大龙地产下跌5.21%,万方地方跌幅达6.21%……

  政策微调 开发商再遇严冬?

  中原地产研究院发布的2009年地产年报曾认为,去年房地产市场的火爆,正是源于宽松的货币政策;2008年的楼市低迷,也主要是因为宏观调控对货币的收紧。有评论称,房企70%的资金来源于银行贷款,存款准备金率上调将压缩商业银行的贷款空间,房企今年解决资金困难将更加不容易。开发商会再次遭遇寒冬吗?

  根据中原地产的统计,2008年万科、金地等全国十家标杆房企总融资额同比下跌26%,而在2004~2007年4年间,融资额年增长率高达95%,相当于每年增加一倍。

  另一方面,上述部分房企在2007年扩张过快,大量购置土地,扩大业务规模,几乎把当年所有的销售收入都用在了买地上。到了2008年,十家标杆房企在售楼盘数量比上年增加40%。业务规模的扩大,急需资金支持,但紧缩的银根令他们无法从银行获取足够的贷款。严峻的现实逼迫房地产企业缓付土地出让金,转让项目股权,甚至降价卖房。

  同时,减少加息的次数对于普通购房者来说是个好消息,从去年开始不断攀升的贷款利率使得住房按揭成本明显上涨,这已经大大加重了普通购房者的经济负担,国家开始慎用加息手段也表明了国家调控将更加注重于民生。央行此次政策调整,房地产公司的融资难度将进一步加大,他们有可能希望尽快卖掉房子后回笼资金,这样就不利于他们抬高价格。而央行多次上调存款准备金率,能直接冻结商业银行资金,抑制银行信贷资金过快增长,从而防止房地产市场过多“泡沫”的出现,稳定房价。

  业内人士表示,对于个人房贷而言,央行前几次提高存款准备金率和加息,对个人房贷的影响是个逐步的过程,一开始影响不大,但随着政策的深入,个人房贷也将受到波及,首先的反应就是银行审核贷款更严格、贷款成数要降低,一部分贷款将执行基准利率,而非比基准利率低15%的优惠利率。而市民贷款难度的增大,将会在客观上抑制商品房的销售量,从而抑制房价的上涨。

  变化微妙 对房企影响不大

  针对存款准备金率对房产商的影响,浙商证券在报告中指出,即使宏观的货币政策存在“微妙”的变化,但浙商证券认为,房地产行业凭借09年良好的销售回款和09年宽松的货币政策环境,使得行业资金相对充裕、财务风险大为减少,生存环境较2008年有显著的改善。结合国家对于中低价位、中小套型普通商品房上的支持, 浙商证券认为2010年房地产行业资金链趋紧的风险不是非常大。

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