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农地真入市 如何守18亿亩耕地红线?

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  从披露“农地入市调控房价”这一消息的报道来看,国土部的确没有发布过相关报道,而是媒体记者根据浙江土改试点推测而出的。而在部分业内人士看来,尽管“农地入市调控房价”在国土部看来是不实消息,但农地入市却是一种趋势,况且,广东、浙江等地早已试点。至于农地入市会不会打压高地价和高房价,却有待于观察和商榷。

  农地入市,当然能让农民拥有集体土地的主体地位和土地出让的收益权利,也可以为新农村建设提供了一个巨大资金来源,是统筹城乡发展的一个重大制度安排,也是完善我国土地法律体系的一个必要环节。中国城乡发展之所以严重失衡,原因之一就在于农村集体建设土地与城市国有土地不同价、不同权,农民没有从土地上受益。新的土改必将让城乡土地同价、同权。

  笔者以为,国土部最近向媒体介绍农村土地使用管理情况时必须要明确,是不是允许农地用于商品房地产开发建设和住宅建设?是不是用农地来打压地价?如果这两个问题不明确,就有可能误导房地产市场。因为目前舆论普遍对农地入市的解读是用来打压地价、平抑房价。

  有趣的是,农地入市与房地产之间的关系扑朔迷离。浙江省农办新农村建设处有关负责人日前表示,农村集体建设用地平等入市是有条件的,其中一个条件是,集体土地非农化的用途必须为 “非公益性项目”,且商品住宅开发项目不在其列。这意味着浙江试点的农地入市与商品住宅开发无关。而且,2005年10月1日起施行的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》也规定:通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地不得用于商品房地产开发建设和住宅建设。

  但 11月24日有报道披露,浙江嘉兴将有万亩宅基地入市 (农地入市在嘉兴被称为“两分两换”),可平抑嘉兴房价增长。嘉兴市委副秘书长、市委办公室主任李跃表示,清理出来的几十万亩土地,有一部分流入房地产开发市场,的确可平抑房价过快增长。这说明农地入市在嘉兴可以用来开发商品住宅,与该省设置的条件不一致。

  从不同新闻来看,“农地入市调控房价”成了真假难辨的消息。舆论之所以认为此消息是真,是因为中国房地产市场极其扭曲,地价居高不下,带动房价持续飙升。一旦允许农地入市平抑地价,从某种程度上可以让农民享受到土地受益,而且由于改变了土地供求关系会影响整体地价走势,进而促使房价稳定。

  在很多业内人士看来,既然城市国有土地可以用来开发商品住宅,为何不让农地开发商品住宅?所谓土地同价、同权,就是要让农地与城市土地享受同样的待遇,农地有理由用来开发商品住宅。而且,农地开发商品住宅能让农民受益最大化,更是未来买房人的福音。

  但是,需要注意的是,一旦允许农地进入房地产市场,18亿亩耕地红线能否保住让人忧虑。由于地方政府摆脱不了土地财政,不排除通过各种手段将农民耕地、农村集体土地转为农村集体建设土地,从中牟利。在目前有法规明确“农村集体建设用地不得用于商品房地产开发建设和住宅建设”的情况下,仍然不时有土地被违规使用的报道。一旦开了“农地入市调控房价”的口子,“18亿亩耕地红线”就有可能被突破。饭都吃不上了,建这么多房子干嘛呢?

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